Skip to main content

Златна прилика за куповину некретнине је пред нама

години, имао сам врло тешку одлуку да донесем. Моји несретни станари су ме обавестили и морао сам да одлучим да ли да продајем свој објекат за изнајмљивање или покушам да пронађем нове станаре.

Златна прилика за куповину некретнине је пред нама
Златна прилика за куповину некретнине је пред нама


Кућу је изнајмљивао између 2014. и 2017. за 8.200 до 8.800 долара месечно. Али када сам отишао да пронађем нове станаре на сличној најамнини 2017. године, ниједног нисам могао наћи. Уместо тога, добио сам неколико понуда за само 7.500 долара месечно после 45 дана гледања.

Пошто ми је ситуација са станарима створила стрес, а син се тек родио, стварно сам осећао да је 2017. право време за продају. Надаље, трчао сам са ограничењем искључења добити од 500.000 УСД.

Раније, 2012. године, покушао сам продати кућу за 1,7 милиона долара и добио сам нула понуде. Тада ми је агент рекао да један пар жели да ме смањи за 1,5 милиона долара и рекао сам им да се не муче. Убрзо за пет година успео сам да нађем своју и једину понуду за 2,75 милиона долара, па сам је узео .

Након плаћања накнада, пореза и хипотеке у износу од 800 000 долара, остало ми је око 1800 000 долара прихода. Током наредних 60 дана уложио сам 600.000 долара у акције за исплату дивиденди, 600.000 долара у општинске обвезнице ЦА, 550.000 долара у цровдфундинг непокретности и оставио ~ 50.000 долара у готовини.

До сада је реинвестирани приход добро прошао. Али највише од свега, реинвестирани приход осигурао је већу количину пасивног прихода уз минималан рад са моје стране. Изузетно сам захвална што сам од средине 2017. године могла ослободити време боравка код куће тата.

Такође сам захвалан заједници ФС-а што су поделили своја размишљања о томе да ли ћу их продати у 2017. години. Након више од 1.000 гласова, 75% вас је одговорило на продају, што ми је додало самопоуздање да пустим моју некад вољену имовину.

У овом посту ћу тврдити да је пред нама поново златна прилика за куповину некретнине. Моја спидеи чула говоре да је време да купим бар једно имање пре 1. јануара 2021. године.

Након што вам кажем зашто се бавим биковима на некретнинама, волео бих за оне од вас који су медјусобни да изнесу моје аргументе у сферу.

Зашто је вријеме за купњу имовине поново
1) Цијене су се омекшале широм земље. Испада да изгледа да је продаја у 2017. години била средњи врх продајне цијене према подацима економских података Федералних резерви (ФРЕД). Погледајте графикон доле.

Ако погледамо шта се догодило након претходног врхунца крајем 2006. године, видели смо да је средња продајна цена опала са 255.000 УСД на 210.000 УСД (-17%) током 2,5 године. Неко време у другом полугодишту 2009. године цене кућа су се смањиле.

Цијене кућа постепено су означавале више од краја 2009. до 2012., прије него што су експлодирале ~ 55% више од 220.000 до 340.000 долара у другом полугодишту.

Средња продајна цена је од 4.000 долара пала са 340.000 на око 310.000 УСД, што је пад од 9%.

2) Стопе хипотеке су пропале. Стопе хипотеке смањене су за више од 1% у различитим врстама хипотеке од њихових највиших нивоа у 2018. Иако је просечна стопа хипотеке за 30-годишње фиксне 3,75% и 3,4% за АРМ 5/1 према Фреддие Мац-у ниже, ако запослите моје стратегије за хипотеку , можете боље.

Чак и ако нисам добио нижу стопу хипотеке кроз цене односа , и даље бих могао да рефинансирам хипотеку на 2.875% без икаквих трошкова, 10/1 АРМ. Уместо тога, рефинансирао сам се без трошка, 7/1 АРМ на 2.625%

Са стотинама хиљада власника кућа мудро рефинансирају своје хипотеке у другом полугодишту, потрошиће се више новца како би се ојачала економија. Мој новчани ток износи нешто више од 1.000 долара месечно, што планирам да углавном инвестирам.

3) Берза се вратила у врхунски врхунац . 2019. година се обликује као банер година у С&П 500, а индекс је током писања био виши од 25% (3,060+). С&П 500 је један од показатеља здравља економије. Ако аналитичари и извршни директори нису у криву око раста прихода, економски изгледи и даље изгледају снажно. Ако америчке корпорације буду добре, незапосленост ће остати ниска и раст плата треба да настави да расте.

Мало је вероватно да ће перформансе берзе и перформансе тржишта физичких некретнина дуго остати раздвојене. У ствари, погледајте разне РЕИТ-ове, кућеградитеље и куће за продају. Они углавном превазилазе С&П 500 ИТД. На пример, укључујући дивиденде, ВНК (Вангуард индекс некретнина ЕТФ) расте око 29%.

4) 2020. је година председничких избора. Ако знамо једну ствар о политичарима који гладују власт, то је да ће, како би остали на власти, учинити све што је могуће да им помогне да економија настави да расте. Једино упозорење је ако победи кандидат из крајње левице. Ако се то догоди, С&П 500 ће се вероватно смањити за 20% + јер инвеститори предвиђају веће порезе и пословне непријатне политике у будућности. Тржиште акција и економија више воле сигурност него неизвесност.

5) Ђаво кога познајете је бољи од врага кога немате. Једном када је уведена граница одбитка пореза на доходак и имовину од 10.000 УСД и граница одбитка за хипотеку смањена са 1.000.000 на 750.000 УСД за 2018. годину, постојала је велика неизвесност у вези са тим како ће то утицати на порез на рачун власника куће. Сада када су власници домова морали да виде која је тачно штета, власници кућа и порески стручњаци сада могу доносити процењене одлуке о власништву куће.

По мом мишљењу, ограничење ограничења за САЛТ није штетило тако лоше као што су се неки плашили због удвостручења стандардног одбитка и пада стопе хипотеке. Ја лично нисам приметио никакву разлику, па чак сам и добио мали савезни повраћај пореза.

6) Изнајмљивање и даље траје. Вредност некретнине у коначници је заснована на приходу од закупа. Неки приморски градови имаће ниже стопе обима капитала због бржег апрецијације цена некретнина. Док ће градови у срцу имати веће стопе обима капитала, које нуде огромну вредност инвеститорима који траже доходак.

Као станодавац у Сан Франциску, станарине су се стабилизовале од врхунца почетком 2016. године. Изнајмљивање сада почиње да се мало подиже. Доњи графикон сада јасно показује шта сам доживио у 2017. Агресивно сам пласирао своје мјесто 45 дана, а најбоље што сам могао је био пад од 14,7%.

С обзиром да сам у стварном времену знао да су најамнине слабе, лако је закључити да су цене некретнина вероватно краткорочно ограничене, а такође могу да ослабе.

7) Миленијска генерација је у својим најлепшим годинама куповине. Миленијуми су сада у тридесетима, што значи да су имали 10+ година да уштеде за неплаћени износ. Такође су у фази где се насељавају и имају децу. Вјероватно не постоји већи катализатор за посједовање имања од дјеце. Када се борите за стабилношћу, ваши инстинкти за гнежђење прерастају у прекомерну енергију.

На графикону који слиједи у Националној асоцијацији некретнина ®   Купац за купце и продавце Генератионал Трендс студија можете видјети како брачни парови доминирају у демографским кућним купцима, а слиједе самохране жене. Не чуди, самохрани мужјак је далеко иза самохране када је у питању куповина куће.

То сам већ поменуо, али сада осам мушкараца старијих од 25 година још увек живи код куће са својим родитељима унутар подручја од шест блокова око моје куће. Један од мојих највећих страхова као тата је одгајање сина који не одрасте у самосталног човека до 25. Не могу бити превише мекан.

Испод је још једна занимљива графика коју сам пронашао а која показује гдје миленијалци купују највише домова. Они сигурно не купују толико домова у Калифорнији или Вашингтону, Хавајима, Флориди, Њујорку, Њу Џерсију, Вашингтону или Бостону.

Овај тренд куповине даје ми сигурност да је куповина имовине у не-приморским градовима добар дугорочни тренд. Сада имам Огден, Гранд Рапидс и Дес Моинес на врху радара када гледам понуде за РеалтиМогул (углавном за акредитоване инвеститоре) и Фундрисе (акредитоване и неакредитоване ) моје две омиљене платформе за цровдфундинг некретнина. Обоје су слободни да се пријаве и истражују.

Баш као што се инвеститори са дионицама не би требали борити против Феда, инвеститори у некретнине не би се требали борити против вишедеценијских демографских трендова.

Гоогле троши 13 милијарди долара на некретнине у Невади, Охају, Тексасу и Небраски 2019. године и шире. Убер је потписао закуп од 450.000 квадратних метара у оквиру компаније Епиц, мешовите намене у Далласу, Тексас. Њихова канцеларија би требало да се отвори 2022. Тренд ка срцу јасан је као и дан.

8) Долази талас техничке ИПО ликвидности. Компаније попут Убер, Лифт и Пинтерест кренуле су са ИПО у првом полугодишту. Њихово 6-месечно затварање истиче у 4К2019. Разговарао сам са десетак запослених у тим компанијама и сви они планирају да продају неколико акција како би диверзификовали своју нето вредност. Они не само да планирају да продају нешто залиха пре 2019. године, већ ће 2020. продати и још један део, како би смањили свој порески рачун.

Заједничка тема реинвестирања за њихов технолошки ИПО приход је куповина некретнине негде у заливском подручју или назад кући одакле су првобитно дошли. Друга тема је да се придружите новом стартупу и покушате поново да се обогатите. Након објављивања јавности, Убер, Лифт и Слацк су разочарали, што чини запослене више жељнима продаје и диверзификације.

9) Раст плата достиже нове висине. Стварни средњи приходи домаћинстава коначно су избили на нове свемирске максимуме у 2017. Најновији подаци су 63.179 долара на крају 2018. Уверен сам када ће подаци за 2019. годину изаћи 2020. године, прави средњи приход домаћинства ће порасти даље.

10) Зима је поново овде. Зима је моје омиљено време за куповину некретнина, јер било ко ко се наводи за то време изгледа очајнији продавац. Размисли о томе. Време је обично најгоре током зиме. Празници стављају људе у режим ветра. Зими мање људи завршава школу. А људи чекају да им се бонуси за крај године исплате у новој години.

11) Врући страни новац се охладио. Пре 2017. године, велики број купаца у приморским градовима морао је да се такмичи са богатим страним новцем, посебно из Кине. Страни купци узроковали су ратове у надметању и велику конкуренцију потенцијалним локалним купцима. Кинеска влада од тада је обуздала врући одлив новца за куповину стране имовине. Као резултат тога, кинески купци америчких некретнина у 2019. години биљеже пад од преко 50% у односу на исто раздобље претходне године.

Из перспективе конкуренције страног капитала, време за куповину је када су им спиготи затворени. На крају ће страни новац поново доћи у Америку, посебно ако постоји резолуција са трговинским ратом. Било је више од две године повећане потражње за америчком имовином. Када се потражња коначно ослободи, вероватно ће то поново резултирати ратовима за прикупљање новца у готовини.

12) Следећа рецесија неће бити тако озбиљна. Током финансијске кризе 2008-2009. Године, средња цена кућа у Америци опала је за ~ 17% током периода од 2,5 године. Не вјерујем да ћемо проћи кроз пад сличне величине јер су стандарди кредитирања били тако невјероватно строги након рецесије 2008-2009. На пример, одбијен сам за рефинанцирање 2014. године, јер је мој приход од 1099 био превише грозан. Ипак, имао сам довољно на свом инвестиционом рачуну у банци која ме одбила да отплаћам целу хипотеку два пута!

Од 2009. године, само људи са одличним резултатима кредита могу да добију хипотеке. Нестали негативни амортизацијски зајмови. Такође је постала уобичајена пракса да се опет купује дом са 20% или већим улогом.

Са толико кућног капитала који су од 2009. године нагомилали врло кредитно способни зајмопримци, већина власника кућа требало би да буде у могућности да финансијску кризу избори много лакше него раније.

Од свог врхунца крајем 2016. године, средња продајна цена у Америци већ је нижа ~ 9%. Чак и ако цене кућа и даље опадају и достигну исти обим као претходна рецесија, остало нам је само 8%.

13) Усклађивање лимита зајма расте. Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА) објавила је максималне усклађене кредитне лимите за хипотеке које ће Фанние Мае и Фреддие Мац стећи 2020. године. У већини САД-а максимални усклађени кредитни лимит за имовину са једном јединицом 2020. године износиће 510,400 УСД пораст са 484.350 УСД у 2019. години.

У областима са високим ценама, максимални лимит кредита за хипотеке које су купили Фанние Мае и Фреддие Мац биће 765.600 УСД. Већи усклађени кредитни лимит значи да купци у кући могу купити више кућа по истој тарифи зајма. Даље, већи лимити значе да влада препознаје да цене некретнина имају простора наопако, с обзиром да лимити њихових кредита прате инфлацију.

Некретнине изгледају добро: Докажи ме погрешно!
Захвалан сам што сам продао своју некретнину за изнајмљивање у 2017. Иако је плаћање провизије било мучно, мир који сам добио због тога што нисам морао да управљам некретнином као отац који је први пут био непроцењив. Надаље, реинвестирани приход је досад добро обавио, а са моје стране није било потребно никаквог посла.

Са повећањем плата, падом цена кућа и смањењем хипотеке, ускоро планирам да купим другу некретнину. Све што тражим је да нико не купи некретнину док ја не скинем другу кућу са погледом на океан. Могућност зараде, прибављања већег дома за већу породицу и преношење јефтине имовине мојој деци 30 година од сада је превише мучна да не бих предузела нешто.

Улажем у све, од акција, обвезница, приватног капитала, предузетничког дуга, метала и рударства и некретнина. Не играм фаворите. Мене углавном занима како би максимално уложио своје инвестиције како бих што више износио са што мањом количином стреса.

Ако не желите узети кредит за куповину некретнина, то је разумљиво. Размислите о улагању у некретнине уз платформу за цровдфундинг некретнина попут Фундрисе .

Помоћу Фундрисе-а, можете уложити у некретнине за само 500 УСД, и уопште вам није потребно да преузимате средства. На овај начин можете лако диверзификовати изложеност некретнинама и пасивно зарадити приход.

Comments

Popular posts from this blog

Највећи пакет отпремнина икада за уништавање предузећа

Током година, запажао сам три врсте људи у погледу изводљивости преговора о отпремнини.



Први скуп људи који ћу назвати лепшим него ви запослени. Кажу ми да „никада не би учинили тако нешто“ свом послодавцу, као да је њихов послодавац света крава. Али оно што изгледа не схватају, вероватно због тога што никада нису доживели рецесију, је да корпорације неће оклевати да их отпусте чим времена постану тешка.

Други скуп људи су они који не знају своју вредност. Они су тип који омогућује колегама и шефовима да прелазе преко њих, јер се превише плаше да говоре. Они се такође плаше да не дају довољно вредности да би им се исплатило отпремнина, иако дају довољно вредности за посао.

Коначни скуп неверника су они који мисле да су Божји дар њиховим послодавцима. Мисле да пружају толику вриједност да не могу схватити послодавца који им плаћа да оду. Али оно што ови људи не схватају је да је управо зато што су толико вредни да имају потицај за преговарање о отпремнини како би се осигурао континуитет у…

Зашто се не бисте требали мучити да кувате своју храну како бисте уштедјели новац

Једна од најчешћих повратних информација из моје серије прихода о приходима ( 200.000 , 300.000 , 500.000 , 1.000.000 УСД ) је да је буџет за храну превисок.



Неки читаоци добијају апоплектику ако троје домаћинстава троши 1.500 долара + месечно или четворо домаћинстава троши 2.000 долара + месечно. Проведите време читајући коментаре у постовима да бисте се сами уверили. Ево неколико уобичајених одговора преко Твиттера.

„Ко плаћа храну од 2.100 долара месечно! То је тако смешно. Можда купују сву тост од авокада “

„Колико троше на храну у току једног месеца ?! Ох, само онолико колико је зарада читаве породице. Хладан."

“70 долара дневно за храну за 4 особе ????? Троше 500 долара недељно на храну ???? Трошим 60 долара недељно за 1 особу !!! “

„Буквално сам узрујана ако трошим више од 10 долара дневно на храну. Потрошити око 30 је законит луксуз. "

„И 70 долара дневно на храну? На коју врсту потрошње троше? Ова деца морају да науче како изгледа сендвич са сиром са роштиља. Све сам за д…